Oft gestellte Fragen

Als Bauträger werden Unternehmen bezeichnet, die Ihnen sowohl ein Grundstück, als auch ein Haus bzw. eine Wohnung beschaffen.
In einem Vertragswerk wird der Kauf des Grundstückes sowie der Bau eines Hauses geregelt. Da per Gesetz jeder Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden muss, unterliegt auch der Bauträgervertrag der notariellen Beurkundung.
Um Ihnen die Sicherheit zu geben, Ihre bestellte Leistung auch voll umfänglich zu erhalten, wird die „Baubeschreibung“ gleich mit beurkundet. Ebenso wird ein definitiver Fertigstellungstermin vereinbart.

Der Kaufpreis für das Grundstück sowie die Kosten für die Bauleistungen werden ebenfalls im Notarvertrag festgehalten. Dabei handelt es sich um feste Beträge. Das hat auch Sinn, denn somit wissen Sie bereits bei Vertragsabschluss, wie teuer Ihre Wohnung bzw. Ihr Eigenheim inkl. Grundstück wird.
Auch die Fälligkeit der einzelnen Ratenzahlungen wird fest vereinbart. Grundlage hierfür bildet die Makler– & Bauträgerverordnung (MaBV). Sie schreibt genau vor, wann welche Zahlungen zu erfolgen haben. Grundsätzlich ist hierbei festzuhalten, dass Sie immer nach Baufortschritt Ihre Ratenzahlungen leisten und somit nie in Vorleistung gehen. Bei einem Besuch auf der Baustelle können Sie schnell und leicht den Bautenstand kontrollieren, ob die vereinbarten Leistungen tatsächlich erbracht worden sind.
Eine weitere Voraussetzung für die Auszahlung Ihrer Kaufpreisraten an den Bauträger ist u. a. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch. Diese sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsumschreibung.

Ist das Haus bzw. Ihre Wohnung fertiggestellt, werden Sie vom Bauträger zu einer förmlichen Abnahme und Übergabe eingeladen. Während des Abnahmetermins können Sie sich davon überzeugen, ob die bestellten Leistungen tatsächlich erbracht worden sind.
Weiterhin ist im Bauträgervertrag die Gewährleistung geregelt. Grundsätzlich gilt für das neu erstellte Haus eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren. In dieser Zeit ist der Bauträger für alle baulichen Mängel verantwortlich – was heißt, dass bei eventuell auftretenden, baulichen Schäden der Bauträger die Nachbesserungen kostenfrei vornimmt.

Dies soll nur ein kleiner Einblick sein. Bei detaillierten Fragen zur Vertragsgestaltung, egal welcher Natur, sollten Sie einen Notar aufsuchen. Der Notar kennt die aktuellen Gesetze und kann Sie qualifiziert und fachgerecht beraten

Die Vorteile liegen klar auf der Hand

1) Rechtssicherheit
Sie kaufen Haus und Grundstück aus einer Hand vom Bauträger. Dieser Kaufvertrag muss in Deutschland beim Notar abgeschlossen werden. Der Notar wird in Ihrem Auftrag tätig und erstellt den Kaufvertrag so, dass alle Ihre Interessen gesichert und gewahrt bleiben. Der Kaufvertrag hat somit höchste Rechtssicherheit.

2) Festpreis
Unabhängig von Kostenveränderungen im Bausektor haben Sie die Sicherheit, dass der beurkundete Kaufpreis mit der dazugehörigen detaillierten Baubeschreibung für beide Vertragsparteien verbindlich ist. Sollten sich also beispielsweise Rohstoffe verteuern, ist dies das ausschließliche Risiko des Bauträgers.

3) Kostensicherheit
Sie wissen bereits zum Abschluss des Kaufvertrages, was Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung kostet und wann Rechnungen in welcher Höhe gestellt werden. - Entsprechend der Baubeschreibung enthält der Kaufpreis weiterhin:
- Hausanschlusskosten
- Erschließungskosten
- anteilige Kosten von Anliegerstraßen
- Zuwegungskosten
- Kosten der Außenanlagen inkl. Terrasse und Stellplatz

4) fester Einzugtermin
Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger nach verantwortungs-bewusster Terminplanung zu einem Übergabetermin an Sie. Alle weiteren Verzögerungen durch z.B. verspätete Lieferung von Baustoffen oder falsche Arbeitskräfteplanung, muss der Bauträger vertreten. Das hieße ggf., dass er für die Kosten, die Ihnen durch den verspäteten Umzug entstehen, aufzukommen hat.

5) Gewährleistungsgarantie
Bereits im Kaufvertrag ist vereinbart, dass der Verkäufer, in diesem Fall der Bauträger, für die Bauausführung 5 Jahre lang, beginnend mit der Abnahme der Immobilie haftet. Sollte innerhalb dieser Zeit ein Mangel auftreten, melden Sie dies umgehend dem Verkäufer, welcher seinerseits unverzüglich für die Beseitigung des Mangels zu sorgen hat.

6) Um Folgendes brauchen Sie sich nicht kümmern:
- Planungsleistungen (Architekt, Statiker, Haustechniker, Vermessung)
- Baugrunduntersuchung
- Wärmeschutz- / Brandschutz- / Schallschutznachweis
- Einholen der Baugenehmigung
- Beantragung und Koordination der Hausanschlüsse (innere und äußere Erschließung)
- Beauftragung der Bauunternehmen und Handwerker (vom Erdbau bis zum Dachziegel)
- Bauleitung und Bauüberwachung

Ja, selbstverständlich.

Sie nehmen aktiv an der Gestaltung Ihres Hauses teil. Ihre persönlichen Vorstellungen zur Grundrissgestaltung (soweit bautechnisch möglich) werden berücksichtigt. Bei Ihrer Wohnung sind die Gestaltungsmöglichkeiten natürlich etwas geringer.

Auf jeden Fall bestimmen Sie selbst die Auswahl der Materialien, wie Fliesen, Bodenbeläge, Farbenzusammenstellungen der Malerarbeiten u.s.w..

Eigenleistungen sind selbstverständlich je nach Bautenstand möglich. Diese können mit dem Bauträger vereinbart werden. Das Minderungsangebot für die nicht ausgeführte Leistung wird dann vom Kaufpreis abgezogen..

Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Käufer vom Bauträger mit folgenden zusätzlichen Kosten (Kaufnebenkosten), immer bezogen auf den Kaufpreis, rechnen:

a) Grunderwerbssteuer 3,5%
An jedem Immobilienverkauf in Deutschland ist das Finanzamt beteiligt. Dieses erhält nach der Beurkundung durch den Notar Kenntnis und stellt den Käufern den Grunderwerbsteuerbescheid zu.

b) Notar- und Gerichtskosten 1,5%
Diese Kosten sind eine Sammelposition vieler einzelner Rechnungen im Verlaufe eines Zeitraumes von ca. einem Jahr. Hierzu zählen u.v.a.:
- Notargebühren für den Kaufvertrag
- Grundbucheintragungskosten
- Bescheide der Gemeinde

c) Finanzierungsgebühren 0% bis 1%
Diese Position fällt an je nach Bank und eventuellem Verhandlungsgeschick des Käufers.

Beim Kauf einer Immobilie stehen dem Käufer eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten offen. Sicherlich ist im Rahmen einer Festlegung des Kreditrahmens ein Gespräch mit Ihrer Hausbank anzuraten. Diese ist mit Ihren Einkommens- und Vermögensverhältnissen vertraut und kann Ihnen ein erstes Finanzierungsangebot unterbreiten.

Neben einer Vielzahl von privaten Banken und Kreditinstituten besteht u.U. die Möglichkeit, Fördermittel des Landes oder des Bundes in Anspruch zu nehmen. Sie sollten prüfen, inwiefern Ihnen ein Förderdarlehen zusteht. Ansprechpartner im Bundesland Sachsen wären:

1. Sächsische Aufbaubank GmbH (SAB)
Pirnaische Straße 9
01069 Dresden
Telefon: 03 51/ 49 10 – 32 01
Internet: www.sab.sachsen.de

2. Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
Informationszentrum:
Telefon: 0 18 01 / 33 55 77 (bundesweit zum Ortstarif)
Internet: www.kfw.de
Die Antragstellung erfolgt in diesem Fall nur über Ihre finanzierende Bank.

Der Bebauungsplan beschränkt sich auf Teile des Gemeindegebiets und enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Im Bebauungsplan können beispielweise Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen sowie Stellung baulicher Anlagen, aber auch öffentliche und private Grünflächen sowie Verkehrsflächen festgesetzt werden.

1) Funktion eines Bebauungsplans

Bebauungspläne regeln die städtebauliche Ordnung durch verbindliche Festsetzungen. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist somit eine bauliche oder sonstige städtebauliche relevante Nutzung zulässig, wenn sie den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht. Dies bedeutet, dass beispielsweise in einem allgemeinen Wohngebiet die Errichtung eines Einkaufszentrums nicht möglich wäre.

Bebauungspläne sind nach § 10 Absatz 1 Baugesetzbuch gemeindliche Satzungen. Gemäß § 8 Absatz 2 Baugesetzbuch sind Bebauungspläne aus dem jeweiligen für das Gemeindegebiet gültigen Flächennutzungsplan zu entwickeln.

2) Zuständigkeit für die Aufstellung eines Bebauungsplans

Das Aufstellen und Ändern von Bebauungsplänen ist Aufgabe der Gemeinden. Damit wird gewährleistet, dass neben der Initiative auch die Verantwortung für die Bauleitpläne eindeutig im örtlichen Bereich, nämlich bei der Gemeinde und ihrem von den Bürgerinnen und Bürgern gewählten Rat der Gemeinde liegt.

3) Festsetzungen in einem Bebauungsplan

Die Gemeinden steuern ihre städtebauliche Ordnung durch Festsetzungen in Bebauungsplänen. Die Vorgaben des § 9 Baugesetzbuches sowie die der Baunutzungsverordnung regeln abschließend, welche Festsetzungen eine Gemeinde in einem Bebauungsplan treffen darf. Hierzu zählen beispielsweise:

• Art und das Maß der baulichen Nutzung (z.B. Wohn- oder Gewerbegebiete, Höhe der Gebäude, Anzahl der Geschosse, etc.)
• offene oder geschlossen Bauweise (z.B. freistehende Häuser oder Doppel-/Reihenhäuser)
• Größe, Breite und Tiefe der Baufenster
• Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen
• Flächen für den Gemeinbedarf (z.B. Festplatz, Schulen, etc.)
• höchstzulässige Anzahl von Wohnungen in Wohngebäuden
• öffentliche und private Grünflächen (z.B. Parkanlagen, Friedhöfe)